A Construtora Atrasou a Entrega do Imóvel? O Que Fazer e os Entendimentos do STJ
- Bruno Naide Lopes Gomes
- 1 de out.
- 4 min de leitura
A entrega das chaves, que deveria ser um momento de celebração, se transformou em uma longa e frustrante espera. Se o atraso na entrega do seu apartamento ou casa pela construtora tirou o seu sono, saiba que você não está sozinho. Esta é uma das questões mais delicadas do direito imobiliário, mas a boa notícia é que a lei e, principalmente, os tribunais superiores, oferecem um caminho claro para a proteção dos seus direitos.
Muitos clientes chegam ao meu escritório com as mesmas perguntas: "A construtora Atrasou a Entrega das Chaves o que devo fazer?", "Posso pedir indenização pelo atraso na entrega do apartamento?", "Tenho direito a rescindir o contrato devido ao atraso na entrega do imóvel?".
Meu nome é Bruno Naide, e minha missão aqui é responder a essas perguntas de forma direta, e, fundamentalmente, no que o Superior Tribunal de Justiça (STJ), a corte máxima para este assunto, tem decidido.
Primeiro Ponto: Quanto Tempo uma Obra Pode Atrasar Legalmente?
Antes de mais nada, vamos esclarecer o ponto de partida de qualquer discussão: o prazo. É legal a construtora atrasar?
A resposta está na cláusula de tolerância, geralmente de 180 dias. O STJ já validou a legalidade dessa cláusula, considerando-a uma margem razoável para imprevistos na construção civil.
Atenção: Essa tolerância só é válida se estiver escrita de forma clara no seu contrato. O prazo de atraso começa a contar a partir do dia seguinte ao fim desses 180 dias. Passado esse período, a construtora está oficialmente inadimplente e obrigada a reparar os danos causados.
Indenização por Atraso na Entrega de Imóvel: O Que Diz o STJ?
Este é o coração da questão. O atraso lhe causou prejuízos, e eles devem ser compensados. O STJ pacificou entendimentos cruciais sobre o tema:
1. Lucros Cessantes (O "Aluguel Presumido")
O STJ entende que o prejuízo do comprador pelo atraso é presumido. Ou seja, você não precisa provar que iria alugar o imóvel para ter direito a uma indenização. Basta o atraso para que a construtora seja obrigada a lhe pagar um valor mensal, como se fosse um aluguel, durante todo o período da demora. O valor geralmente é fixado em 0,5% do valor atualizado do imóvel.
2. A Cláusula de Multa Contratual vs. Lucros Cessantes (Tema 970 e 971 do STJ)
Aqui está uma das maiores mudanças e fontes de dúvida. Muitos contratos preveem uma cláusula de multa contratual por atraso na entrega da obra. O STJ decidiu (Tema 970) que não é possível acumular a multa contratual com a indenização por lucros cessantes (o "aluguel").
O que isso significa na prática? Você terá que escolher a opção mais vantajosa. Se a multa prevista em contrato for superior ao valor do "aluguel presumido", você a executará. Se for inferior, você abrirá mão da multa e buscará a indenização por lucros cessantes.
Analogia simples: É como ter duas rotas para o mesmo destino no GPS; você deve seguir a mais vantajosa para você, não as duas ao mesmo tempo. A lei proíbe que a construtora seja punida duas vezes pelo mesmo fato.
Rescisão de Contrato por Atraso na Entrega da Obra
Se a espera se tornou insustentável, você tem o direito de desistir do negócio. E, como a culpa é da construtora, as regras são claras e favoráveis a você:
A rescisão do contrato (distrato) por culpa da construtora garante a você a devolução integral de 100% de todos os valores pagos, corrigidos monetariamente. Isso inclui o sinal, as parcelas e até mesmo as taxas de corretagem. Não aceite nenhuma proposta de devolução parcial ou com descontos.
Outros Direitos Cruciais Confirmados pelo STJ
Suspensão dos "Juros de Obra" (Tema 996 do STJ): A famosa "taxa de evolução de obra", paga ao banco financiador, só pode ser cobrada durante o prazo regular da construção. O STJ definiu que é ilegal a cobrança dos juros de obra após o fim do prazo de entrega (contando a tolerância). Os valores pagos a mais devem ser devolvidos.
Danos Morais: O simples atraso, para o STJ, não gera dano moral automático. No entanto, quando o atraso é prolongado e causa transtornos graves – como o adiamento de um casamento, a necessidade de morar com parentes ou a perda de uma oportunidade profissional – a indenização por danos morais é cabível e tem sido concedida.
O Passo a Passo: O Que Fazer se a Construtora Atrasar a Entrega do Imóvel
Notifique a Construtora: Formalize o problema. Envie uma notificação extrajudicial documentando o atraso e exigindo um posicionamento claro sobre a nova data e o pagamento de indenizações.
Organize sua Documentação: Reúna o contrato de compra e venda, todos os comprovantes de pagamento, e-mails e conversas de WhatsApp com a empresa.
Não Assine Acordos sem Análise: Cuidado com aditivos contratuais ou "acordos de compensação" oferecidos pela construtora. Eles podem esconder uma renúncia a todos os seus direitos por uma vantagem mínima.
Consulte um Especialista: Este é o passo mais importante. A lei sobre atraso de entrega de obra é complexa, e os entendimentos do STJ possuem detalhes técnicos.
Navegar pelas nuances dos temas do STJ e aplicá-los ao seu contrato para calcular a indenização correta ou para garantir uma rescisão segura exige análise técnica e estratégica. Se você está enfrentando o atraso na entrega do imóvel pela construtora, o primeiro passo é entender a força que a lei lhe confere.
Entre em contato. Nossa equipe está pronta para analisar seu caso e traçar a melhor estratégia para garantir que seus direitos sejam respeitados e seus prejuízos, devidamente reparados.
Autor:
BRUNO NAIDE - Advogado, Graduado em Direito pela Pontícia Universidade Católica do Estado de Goiás; é pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil pela Universidade Católica do Estado de Goiás.
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