Ação Revisional de Contrato Imobiliário: Como Suspender o Leilão do seu Imóvel

Perber o imóvel para um leilão judicial ou extrajudicial é o maior pesadelo de quem financiou a casa própria ou um ponto comercial. No entanto, o que muitos proprietários não sabem é que nem todo leilão é legal. Muitas vezes, a dívida que originou o processo está inflada por taxas abusivas, o que abre as portas para a Ação Revisional de Contrato.

Neste artigo, vamos explicar como essa estratégia jurídica pode ser a chave para suspender o leilão e proteger o seu patrimônio.

O que é a Ação Revisional de Contrato Imobiliário?

A ação revisional é um processo judicial que visa analisar as cláusulas de um contrato de financiamento (seja pelo SFH, SFI ou alienação fiduciária). O objetivo é identificar irregularidades que tornam a dívida impagável ou o procedimento de cobrança ilegal.

Quando o banco inicia o processo de retomada do imóvel, ele se baseia em um valor de débito. Se esse valor estiver errado devido a juros abusivos, a execução pode ser contestada.

Principais irregularidades encontradas:

• Juros Capitalizados (Anatocismo): Cobrança de juros sobre juros sem previsão legal clara.

• Taxas Administrativas Indevidas: Cobranças como TAC e TEC disfarçadas no contrato.

• Amortização Negativa: Quando o saldo devedor cresce mesmo com as parcelas sendo pagas.

• Tabela Price: Em alguns casos, sua aplicação pode gerar desequilíbrio contratual severo.

  
  

Como a Revisional pode suspender o leilão?

A estratégia principal não é apenas "revisar o valor", mas sim questionar a validade da mora (atraso).

Se o juiz entender que o banco cobrou valores abusivos desde o início do contrato, o proprietário não pode ser considerado "inadimplente culposo". Afinal, ele deixou de pagar porque a prestação se tornou ilegal.

1. Pedido de Liminar (Tutela de Urgência): O advogado solicita que o juiz suspenda o leilão imediatamente até que o valor real da dívida seja apurado.

2. Depósito do Valor Incontroverso: O devedor continua pagando o valor que entende ser o justo diretamente no processo, demonstrando boa-fé.

3. Nulidade de Notificação: Muitas vezes, o banco não cumpre os requisitos da Lei 9.514/97, esquecendo-se de intimar pessoalmente o devedor sobre as datas dos leilões.

   
   

O Leilão Extrajudicial e a Lei 9.514/97

A maioria dos leilões hoje ocorre de forma extrajudicial (direto no cartório). É um processo rápido, mas cheio de falhas formais. A Ação Revisional, combinada com uma Ação de Anulação de Leilão, ataca pontos como:

• Falta de notificação pessoal para purgar a mora.

• Ausência de intimação sobre as datas de 1º e 2º leilão.

• Imóvel avaliado por preço vil (muito abaixo do mercado).

Atenção: Se o seu imóvel já foi para leilão, o tempo é o seu maior inimigo. É possível suspender o procedimento até a assinatura da carta de arrematação.

Conclusão: Não desista do seu imóvel sem lutar

A Ação Revisional é um direito do consumidor bancário. Se você recebeu uma notificação de leilão ou sente que as parcelas do seu financiamento estão fugindo do controle, procure um especialista em Direito Imobiliário.

O Naide Wolut Advogados é especialista em defesa contra leilões em Goiás. Analisamos seu contrato minuciosamente para encontrar a brecha legal necessária para manter você na posse do seu bem.