SEU IMÓVEL VAI A LEILÃO? Saiba o quer fazer

Receber uma intimação de leilão é o momento em que a ficha cai. O medo de perder a casa onde você mora com sua família é desesperador.

Mas, vamos ser sinceros: na maioria das vezes, esse desespero é fruto de meses, ou anos, de negligência sua com o seu maior patrimônio.

No Brasil, muita gente acredita em três grandes mentiras que o levam direto para o olho da rua:

1. Acha que "o imóvel é meu porque eu tenho a chave".

2. Acha que "o banco não pode tirar minha única casa (bem de família)".

3. Acha que "se eu não assinar o papel do oficial, o processo para".

   
   

Acorde. O sistema foi feito para o banco retomar o imóvel de quem não cumpre as regras. Se você está nessa situação, ou quer evitar estar, leia este texto até o fim. Ele é longo porque a sua burrice imobiliária só se cura com informação pesada.

1. A PRIMEIRA GRANDE DIVISÃO: QUAL É A SUA DÍVIDA?

Nem todo leilão é igual. Se você não sabe nem por que está sendo cobrado, você já começou perdendo.

A. Leilão de Financiamento (Alienação Fiduciária)

Esse é o mais perigoso e o mais rápido. É quando o imóvel é a própria garantia da dívida. Aqui, o banco não precisa de juiz para te tirar da casa. Ele faz tudo pelo Cartório de Registro de Imóveis. Se você atrasar 3 parcelas, a bomba explode.

B. Leilão de Dívida Comum (Penhora Judicial)

Aqui é quando você deve condomínio, IPTU, um processo trabalhista ou um cheque que não pagou. O imóvel é "penhorado" para pagar o que você deve. Nesse caso, existe um processo judicial, juiz, oficial de justiça e um rito mais lento, mas igualmente fatal se você for negligente.

2. LEILÃO DE FINANCIAMENTO: A ARMADILHA DO CARTÓRIO

Se o seu imóvel foi comprado financiado, você assinou um contrato de Alienação Fiduciária. Isso significa que a casa NÃO É SUA. Ela é do banco até você pagar a última parcela. Você só tem a posse.

O Passo a Passo da sua Expulsão:

1. A Intimação de 15 dias: O banco te notifica pelo Cartório para pagar o atraso em 15 dias. Se você pagar, o contrato volta ao normal.

2. O "Jeitinho" de se esconder: O brasileiro adora se esconder do oficial de cartório. Se ele não te achar, ele faz a intimação por Edital. O prazo corre do mesmo jeito e você nem fica sabendo.

3. A Consolidação da Propriedade: Se você não pagar em 15 dias, o imóvel passa para o nome do banco. Na matrícula (o "RG" da casa), o seu nome sai e entra o do banco. A partir daqui, você é um invasor.

   
   

Onde o banco erra aqui? Muitas vezes o banco não te avisa pessoalmente sobre a DATA E HORA DO LEILÃO. A lei diz que, mesmo que a casa já seja do banco, você tem que ser avisado de quando ela será vendida. Se não avisarem, a gente anula o leilão.

3. LEILÃO DE DÍVIDA COMUM: O MITO DO "BEM DE FAMÍLIA"

"Ah, mas é minha única casa, o juiz não pode tirar!" MENTIRA. Existem exceções que o brasileiro "esperto" ignora e acaba perdendo o teto:

• Dívida de Condomínio: O condomínio pode leiloar sua única casa para pagar a dívida dele.

• Dívida de IPTU: O governo pode tomar sua casa por imposto atrasado.

• Pensão Alimentícia: Se você não paga o que deve para o seu filho, o juiz penhora sua casa.

  
  

Se você acha que está protegido pela lei do Bem de Família (Lei 8.009/90) sem analisar essas exceções, você está sendo um analfabeto funcional e vai ser despejado com a lei debaixo do braço.

4. ONDE O JOGO É VENCIDO: AS NULIDADES QUE O BANCO ESCONDE

Bancos e credores erram porque têm pressa. O seu advogado especialista em leilão de imóveis vai procurar o erro que salva seu patrimônio. Os principais são:

A. Preço Vil (A Casa a Preço de Banana)

O banco não pode vender seu imóvel por qualquer valor. Se no segundo leilão o imóvel for vendido por menos de 50% do valor de avaliação, isso é Preço Vil. É ilegal. O juiz anula a venda na hora.

B. Avaliação Defasada

A casa foi avaliada há 3 anos? O valor do mercado subiu e o banco está usando o valor velho? Anulação. O imóvel tem que ser vendido pelo valor justo de mercado para que, depois de paga a dívida, ainda sobre algum dinheiro para você recomeçar a vida.

C. Falta de Edital Público

O leilão tem que ser divulgado corretamente. Se o edital tiver erro no endereço, se não descrever que o imóvel tem uma reforma de luxo ou se esconder dívidas, o leilão é viciado e deve ser suspenso.

5. "MEU IMÓVEL JÁ FOI LEILOADO, AINDA TEM JEITO?"

Sim, mas você precisa de um advogado especialista em leilão que não tenha medo de briga. Através da Ação Anulatória de Leilão, a gente ataca os vícios que aconteceram no passado. Se o banco não te intimou direito ou se o leiloeiro fez besteira, a gente entra com uma liminar para impedir que o comprador (arrematante) entre na casa.

Enquanto a briga judicial durar, você fica no imóvel. Muitas vezes, isso força o banco a aceitar um acordo que ele se recusou a fazer lá atrás.

6. O CUSTO DA VERDADE: O QUE VOCÊ PRECISA PARA LUTAR

Não existe milagre. Para salvar um patrimônio de centenas de milhares de reais, você vai ter custos.

• Advogado especialista em leilão: Especialista cobra por estratégia, não por "pastinha".

• Custas Processuais: Se você não tiver direito à Justiça Gratuita, terá que pagar as taxas do tribunal (que em Goiás são calculadas sobre o valor do imóvel).

• Justiça Gratuita: Só serve para quem prova que é pobre. Se você tem carrão na garagem e quer gratuidade, o juiz vai te multar por litigância de má-fé.

  
  

Documentos que você precisa AGORA:

• Matrícula atualizada do imóvel (não é escritura, é a Matrícula do Registro de Imóveis!).

• Cópia do contrato de financiamento.

• Todas as cartas e notificações que você recebeu e jogou na gaveta.

  
  

CONCLUSÃO: O TEMPO É O SEU MAIOR INIMIGO

O brasileiro médio adora o "jeitinho" e o "deixa para amanhã". No leilão, o amanhã é o dia que o oficial de justiça chega para tirar seus móveis da casa.

Se você recebeu uma intimação, não procure o gerente do banco — ele não manda em nada e vai te enrolar. Não procure o vizinho "que entende de tudo". Procure um especialista que conheça as brechas que fazem o banco tremer.

O leilão não é o fim, mas a sua omissão com certeza será. Assuma a responsabilidade pelo seu patrimônio ou prepare as malas.

Fale com a Naide Wolut Advogados. Nós conhecemos o jogo dos bancos e sabemos onde eles escondem os erros que podem salvar o seu teto.