Desistir Da Compra De Um Lote – Como Proceder?

Bruno Naide Lopes Gomes
24 de set.
5 min de leitura

Se você comprou um lote diretamente com a loteadora ou construtora e, por qualquer motivo, não deseja mais manter o contrato de compra e venda, saiba que é seu direito solicitar a rescisão desse contrato, um processo também conhecido como distrato imobiliário.

COMO FAZER A RESCISÃO DA COMPRA DE UM LOTE (desistir da compra de um lote)?

Antes de explicar o passo a passo, é fundamental entender os motivos que levam à rescisão do contrato de um lote e as consequências de cada um.

Os motivos para desistir da compra de um lote são muitos, entre os mais comuns estão:

Dificuldades financeiras para continuar pagando as parcelas;
Arrependimento da compra;
Atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento;
Problemas na documentação ou irregularidades no empreendimento;
Conflitos e desacordos com a construtora ou loteadora.

É crucial entender que esses motivos podem ser classificados como "culpa do comprador" ou "culpa do vendedor". Essa diferenciação é o ponto-chave, pois impacta diretamente nos valores que você terá direito a receber de volta.

Feitas essas ponderações, vamos à pergunta principal: Como fazer a rescisão da compra de um lote?

Comunique a Loteadora: O primeiro passo é notificar formalmente a loteadora ou construtora sobre sua decisão de rescindir o contrato. Faça isso de uma forma que possa ser comprovada, como por e-mail ou notificação registrada.
Solicite os Documentos: Peça um extrato completo e atualizado de todas as parcelas pagas e de eventuais débitos existentes.
Consulte um Advogado Especialista: Com o contrato de compra e venda e o extrato em mãos, procure um advogado especialista em direito imobiliário. Este profissional analisará as cláusulas do seu contrato, identificará possíveis abusividades e calculará o valor correto que você deve receber.

Atenção: Não assine nenhum termo de distrato ou acordo oferecido pela empresa antes da análise de um profissional. Muitas vezes, esses documentos contêm cláusulas que limitam seus direitos e propõem a devolução de um valor muito menor do que o devido.

QUAL A LEI DA RESCISÃO/DISTRATO IMOBILIÁRIO?

A rescisão do contrato de compra e venda de um lote é regulamentada pela legislação brasileira, em especial pela Lei do Distrato Imobiliário (Lei nº 13.786/2018).

Essa lei estabelece as regras para o término do acordo, permitindo que o comprador devolva o terreno e receba de volta os valores pagos. As condições, como multas e prazos para devolução, variam conforme a responsabilidade pela rescisão (se do comprador ou do vendedor).

POR QUE É PRECISO SABER DE QUEM É A CULPA PELA RESCISÃO?

Entender de quem é a culpa é o fator determinante para saber quanto dinheiro você vai receber de volta. A regra é simples:

Se a vendedora errou (atraso na obra, irregularidades), a devolução dos valores pagos será integral.
Se a desistência partiu de você (dificuldade financeira, arrependimento), a devolução será parcial, pois a loteadora poderá reter uma multa.

Para não haver dúvidas, vamos detalhar como funciona a rescisão em cada cenário.

DISTRATO POR CULPA DO COMPRADOR

Quando a desistência parte do comprador, a loteadora tem o direito de reter uma parte do valor pago para cobrir despesas administrativas, de publicidade e outras.

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) já garantia a devolução parcial. Com a Lei do Distrato, as regras ficaram mais específicas. Geralmente, a retenção varia, mas a lei permite que o contrato preveja multas que podem chegar a um percentual do valor do contrato, além da retenção de valores como comissão de corretagem.

Um advogado especialista analisará se a multa e as retenções previstas em seu contrato são legais ou abusivas, buscando o maior valor de restituição possível para você.

DISTRATO POR CULPA DO VENDEDOR

A situação muda completamente quando a rescisão do contrato ocorre por culpa da loteadora ou construtora. Nesse caso, você tem direito à restituição integral (100%) de todos os valores pagos, com correção monetária e em parcela única.

Os principais motivos que caracterizam a culpa do vendedor são:

Atraso na Entrega do Loteamento: Não cumprimento do prazo estabelecido no contrato (incluindo o prazo de tolerância de 180 dias).
Problemas de Infraestrutura: Falta de itens prometidos em contrato, como asfalto, rede de água, esgoto ou energia elétrica.
Irregularidades na Documentação: Se o loteamento não estiver devidamente registrado ou apresentar qualquer problema legal que impeça a sua regularização.
Publicidade Enganosa: Quando o imóvel entregue é diferente do que foi prometido no momento da venda.

DISTRATO POR CULPA DO COMPRADOR E O PERCENTUAL DA MULTA

Quando a desistência parte do comprador (por dificuldades financeiras, arrependimento, etc.), ele tem direito a receber de volta parte do que pagou, mas a loteadora poderá reter um percentual a título de multa para cobrir despesas administrativas e de publicidade.

Mas qual é o valor dessa multa? A resposta depende da data do seu contrato e das características do empreendimento.

1. Entendimento do STJ: Retenção de 10% a 25%

Para contratos assinados antes da Lei do Distrato (dezembro de 2018), a Justiça, com base na Súmula 543 do STJ, consolidou o entendimento de que a retenção pela vendedora deveria ser razoável. Na prática, os tribunais fixaram esse percentual entre 10% e 25% dos valores que o comprador já havia pago. Qualquer multa acima disso é geralmente considerada abusiva e pode ser revista judicialmente.

2. A Regra da Lei do Distrato: Multa de até 25%

Para contratos assinados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, a regra foi oficializada. A lei permite que a loteadora retenha:

A totalidade da comissão de corretagem;
Uma multa (cláusula penal) de até 25% dos valores pagos.

3. ATENÇÃO: A Exceção da Multa de 50%

A lei prevê uma única e específica situação em que a multa por desistência pode chegar a até 50% dos valores já pagos: quando o loteamento está submetido ao regime de patrimônio de afetação.

O que isso significa? De forma simples, o patrimônio de afetação é uma proteção legal que separa os bens e recursos daquele empreendimento do restante do patrimônio da construtora. Isso funciona como uma garantia extra para os compradores de que a obra será concluída, mesmo que a empresa enfrente outras dificuldades financeiras.

Por oferecer essa segurança adicional, a lei permite que a loteadora estabeleça uma multa mais rigorosa em caso de desistência do comprador. É fundamental verificar no seu contrato e na matrícula do imóvel se o loteamento se enquadra nesse regime.

É SEGURO FAZER O DISTRATO DE COMPRA E VENDA DO LOTEAMENTO?

Sim, o distrato de compra e venda de lote é um procedimento totalmente seguro e com amparo legal. No entanto, a segurança da negociação depende de você estar bem assessorado. Aceitar os termos propostos pela loteadora sem a análise de um advogado pode levar a perdas financeiras significativas.

EM QUANTO TEMPO EU VOU RECEBER O QUE PAGUEI NO LOTE?

O prazo para receber seu dinheiro de volta depende de quem foi a culpa e das condições do loteamento:

Rescisão por Culpa da VENDEDORA: A devolução deve ser imediata e em parcela única, com o valor total corrigido, logo após a formalização da rescisão.
Rescisão por Culpa do COMPRADOR (Contratos pós Lei do Distrato - Dez/2018):
- Se o loteamento já foi entregue: A loteadora tem até 12 parcelas mensais para pagar, começando a contar após a formalização do distrato.
- Se o loteamento ainda está em obras: O pagamento ocorrerá após o prazo final para a entrega do loteamento, em até 12 parcelas.

A rescisão de um contrato de lote envolve muitos detalhes técnicos. Para garantir que seus direitos sejam respeitados e que você receba o valor justo, a orientação de um advogado especialista é indispensável.