Decisões do STJ sobre Distrato Imobiliário: O Limite do CDC e a Nova Lei do Distrato

O distrato imobiliário é um tema central no Direito Imobiliário brasileiro, gerando intensos debates e insegurança jurídica. Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), através de suas Turmas, proferiu decisões que trazem parâmetros cruciais, especialmente ao ponderar entre a proteção do Consumidor (via CDC) e as regras da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018).

Este artigo de blog explora as implicações jurídicas dessas decisões e o que elas significam para compradores de imóveis e construtoras.

1. A 3ª Turma do STJ: Distrato Imobiliário e o Teto do CDC e a Proteção ao Consumidor

A 3ª Turma do STJ consolidou um entendimento que coloca um freio nas retenções excessivas em casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador, principalmente em contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018 ou naqueles em que a aplicação pura da nova lei levaria a um desequilíbrio.

No julgamento do REsp 2.106.548 o caso era do recorrente (W) que adquiriu dois lotes mediante contrato de compra e venda de imóvel firmado em 5/9/2020, após, portanto, a vigência da Lei nº 13.786/2018, que alterou a Lei nº 6.766/1979.

O colegiado estabeleceu que, mesmo com a previsão de descontos na Lei do Distrato (como a cláusula penal, despesas administrativas, comissão de corretagem e taxa de fruição), o montante total da retenção pela vendedora não pode ultrapassar o limite de 25% dos valores pagos pelo adquirente.

A ministra em seu voto ainda esclareceu que "... É verdade que nem sempre a cláusula penal no percentual de 10% do valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, será maior que 25% do valor pago, mas, quando o for, deverá ser reduzida para respeitar o limite necessário a ser observado nas relações consumeristas, que deve prevalecer".

Pontuou ainda os precedentes da Segunda Seção, que tem entendimento de que o “referido percentual [de 25%] possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade” (REsp 1.820.330/SP, Terceira Turma, DJe 1/12/2020)."

E sobre a forma de devolução dos valores a ministra foi enfatica "...em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, mesmo quando celebrados após a vigência da Lei nº 13.786/2018, é abusiva a cláusula que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, devendo ocorrer a imediata restituição, mantendo-se a Súmula 543/STJ."

Implicações:

• Prevalência do CDC: A decisão reafirma que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) é a norma de proteção aplicável, garantindo que a cláusula penal não resulte em perda total das parcelas pagas (art. 53 do CDC), evitando o enriquecimento sem causa da construtora.

  
  

• Segurança Jurídica: Ao fixar o patamar máximo de retenção de 25% sobre o valor pago (e consequente devolução de 75%), o STJ proporciona maior segurança jurídica e previsibilidade para o Mercado Imobiliário em litígios judiciais.

  
  

• Foco no Equilíbrio: A 3ª Turma busca o equilíbrio contratual, reconhecendo o direito da construtora de ser indenizada pelas despesas, mas coibindo abusos.

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2. A 4ª Turma do STJ: Taxa de Fruição em Lote Não Edificado (Contratos Pós-Lei 13.786/18)

Em uma abordagem que demonstra o impacto direto da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), a 4ª Turma do STJ decidiu de maneira distinta ao analisar contratos de loteamento firmados após a entrada em vigor da nova lei.

No julgamento do REsp 2104086/SP (2023/0373911-8) o Tribunal validou a possibilidade de retenção de multa contratual (cláusula penal, limitada a 10% do valor atualizado do contrato em loteamentos) e, crucialmente, a cobrança de Taxa de Fruição ou Taxa de Ocupação (limitada a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato) mesmo em casos de lote não edificado (terreno sem construção), quando o contrato foi celebrado sob a égide da nova lei.

Implicações:

• Aplicabilidade da Lei do Distrato: A decisão reforça a aplicação das regras específicas da Lei 13.786/2018 para contratos de loteamento posteriores à sua vigência, alterando a jurisprudência anterior que, em regra, não permitia a taxa de fruição em terrenos vazios.

  
  

• Taxa de Fruição no Loteamento: A novidade legislativa (Art. 32-A da Lei 6.766/79, incluído pela Lei 13.786/18) é chancelada, permitindo a retenção pela disponibilidade do lote, mesmo sem uso efetivo pelo comprador. A Taxa de Ocupação Lote Vazio é confirmada, gerando um risco maior para o comprador desistente.

  
  

• Maior Previsibilidade para Loteadoras: As loteadoras ganham maior previsibilidade e respaldo legal para deduzir despesas, o que pode, em alguns casos, resultar na ausência de saldo a restituir ao comprador (se o valor pago for muito baixo).

  
  

Conclusão: Distinção, Impacto e Uniformização da Jurisprudência no STJ

As duas decisões demonstram a complexa dinâmica do Direito Imobiliário pós-2018.

A 3ª Turma prioriza o teto de 25% do valor pago (CDC), enquanto a 4ª Turma aplica a literalidade da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) em loteamentos pós-lei, validando a Taxa de Fruição Lote Vazio.

E quando há entendimentos conflitantes entre as Turmas do STJ?

É natural que as Turmas, ao julgarem casos isolados, cheguem a entendimentos diferentes, gerando o que se chama de divergência jurisprudencial. Para resolver essa questão e garantir a uniformização da jurisprudência do Tribunal, o STJ possui um mecanismo próprio: os Embargos de Divergência em Recurso Especial (EAREsp).

Esses recursos são julgados pela Seção competente (no caso de Direito Privado, pela Segunda Seção, composta por Ministros da 3ª e da 4ª Turmas). O objetivo é que a Segunda Seção defina uma posição única e prevalente sobre o tema, estabelecendo o entendimento definitivo do STJ.

Portanto, enquanto não houver e se houver um julgamento de EAREsp sobre o exato conflito entre o limite de 25% (3ª Turma) e a aplicação irrestrita da Taxa de Fruição em lote vazio (4ª Turma) sob a nova lei, a insegurança jurídica persiste. A tendência é que a Segunda Seção intervenha para harmonizar as decisões, definindo o verdadeiro alcance da Lei do Distrato frente ao CDC.

Para uma análise personalizada sobre o seu contrato de compra e venda de imóvel, consulte um advogado especialista em Direito Imobiliário.