Desistiu do Imóvel? Quer fazer a quebra do contrato?
- Bruno Naide Lopes Gomes
- 6 de out.
- 4 min de leitura
Entenda Como Funciona o Rompimento do Contrato de Compra e Venda e Seus Direitos
A decisão de adquirir um imóvel é um dos passos mais importantes na vida de muitas pessoas. No entanto, imprevistos acontecem e, por diversas razões, pode ser necessário desistir do negócio. Nesse momento, surgem inúmeras dúvidas: "Como cancelar um contrato de compra e venda de imóvel?", "Vou perder todo o dinheiro que já paguei?", "Quais as regras para o rompimento de contrato com a construtora?".
Entender a fundo como funciona o distrato ou a quebra de um contrato de compra e venda é fundamental para garantir seus direitos e evitar prejuízos financeiros. Este artigo foi pensado para esclarecer as principais questões sobre o tema, seja em negociações com construtoras e imobiliárias ou em transações particulares.
Desistiu do Imóvel?
A Diferença Crucial: Quem é o Vendedor?
O primeiro passo para entender seus direitos no rompimento de um contrato imobiliário é identificar quem é o vendedor. A legislação aplicável muda completamente dependendo dessa resposta.
Relação de Consumo (Construtora/Imobiliária): Se você comprou um imóvel, na planta ou pronto, de uma empresa do ramo imobiliário (construtora, incorporadora, loteadora), a sua relação é de consumo. Isso significa que você está protegido pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), além de legislações específicas como a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018).
Relação Civil (Particular): Se a compra foi feita diretamente de outra pessoa física, que não faz da venda de imóveis sua atividade profissional, a relação é regida pelo Código Civil.
Essa distinção é vital, pois as regras sobre multas, devolução de valores e prazos são distintas em cada cenário.
Rompimento de Contrato com Construtoras e Imobiliárias: A Lei do Distrato e a Força do CDC
Quando a desistência ocorre em um contrato com uma construtora, a Lei do Distrato estabelece regras claras. Contudo, é fundamental saber que o Judiciário, em especial o Superior Tribunal de Justiça (STJ), tem decidido que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato quando esta se mostra mais prejudicial ao comprador.
Desistiu do Imóvel? Desistência por parte do Comprador (Sem Culpa da Construtora)
Se você, comprador, decide romper o contrato por razões pessoais (dificuldade financeira, mudança de planos, etc.), a construtora tem o direito de reter parte dos valores já pagos para cobrir custos administrativos e de publicidade. A Lei do Distrato estabelece os seguintes limites para essa retenção:
Até 25% dos valores pagos: Para a maioria dos empreendimentos.
Até 50% dos valores pagos: Para empreendimentos sob o regime de patrimônio de afetação (uma modalidade que protege o caixa da obra).
Além da multa, a lei permite a retenção integral da comissão de corretagem.
Atenção: Mesmo com a Lei do Distrato, o STJ entende que, caso a multa contratual se mostre excessiva e abusiva, ela pode ser reduzida pela Justiça com base no Código de Defesa do Consumidor, que visa proteger a parte mais vulnerável da relação. Portanto, se a multa contratual for de 50%, por exemplo, ainda é possível discuti-la judicialmente.
O prazo para a devolução do dinheiro pela construtora também varia:
180 dias a contar da data do distrato, em empreendimentos comuns.
30 dias após a emissão do "habite-se", em empreendimentos com patrimônio de afetação.
Quebra de Contrato por Culpa da Construtora
A situação muda completamente se o rompimento do contrato ocorrer por falha da empresa. O motivo mais comum é o atraso na entrega da obra. A lei prevê um prazo de tolerância de 180 dias. Ultrapassado esse período, a construtora é considerada culpada pelo distrato.
Nesse caso, o comprador tem direito à restituição integral de 100% de todos os valores pagos, incluindo comissão de corretagem, com correção monetária e juros. A devolução deve ser feita de forma imediata e em parcela única, conforme entendimento consolidado (Súmula 543 do STJ).
Distrato de Contrato de Compra e Venda Particular: As Regras do Código Civil
Quando a transação ocorre entre duas pessoas físicas, as regras são definidas pelo que foi acordado no contrato e pelo Código Civil. Não há a proteção extra do CDC.
Cláusula de Arrependimento: É comum que contratos particulares contenham uma cláusula penal, estipulando uma multa para o caso de desistência. Geralmente, essa multa recai sobre o valor do sinal (arras). Se quem desiste é o comprador, ele perde o sinal. Se a desistência parte do vendedor, ele deve devolver o sinal em dobro.
Ausência de Cláusula de Arrependimento: Se o contrato não prevê o direito de arrependimento, a parte que desistir pode ser acionada judicialmente pela outra para pagar uma indenização por perdas e danos.
Negociação: A melhor saída em um distrato particular é sempre a negociação amigável entre as partes para definir um valor de multa que seja justo para ambos e formalizar o rompimento do acordo.
Como Proceder em Caso de Distrato de Contrato de Compra e Venda?
Notificação Formal: O primeiro passo é comunicar oficialmente a outra parte sobre sua decisão de rescindir o contrato. Essa comunicação deve ser feita por um meio que possa ser comprovado, como e-mail com aviso de recebimento ou notificação extrajudicial.
Análise do Contrato: Verifique todas as cláusulas do seu contrato relativas à rescisão, multas e devolução de valores.
Busque a Negociação: Tente um acordo amigável para a devolução dos valores e a formalização do distrato. Muitas vezes, é possível negociar um percentual de retenção menor do que o previsto em contrato.
Procure um Advogado Especialista: Caso a construtora se recuse a devolver os valores, proponha a retenção de um percentual abusivo ou crie obstáculos para o rompimento, é crucial buscar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário. Ele poderá analisar seu caso específico, verificar a legalidade das cláusulas e, se necessário, ingressar com uma ação judicial para garantir seus direitos.
Lembre-se, a quebra de um contrato de compra e venda de imóvel envolve questões legais complexas. Estar bem-informado e contar com o suporte jurídico adequado faz toda a diferença para uma resolução justa e com o menor prejuízo possível.
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Autor:
BRUNO NAIDE - Advogado, Graduado em Direito pela Pontícia Universidade Católica do Estado de Goiás; é pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil pela Universidade Católica do Estado de Goiás.
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